Steuerberatung Vermietung: Ein Schritt-für-Schritt-Ansatz für Ihre Steuererklärung

Die Vermietung von Immobilien bietet eine ausgezeichnete Gelegenheit, ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen und gleichzeitig das Vermögen zu mehren. Doch so verlockend die finanziellen Vorteile auch sein mögen, bringt die Vermietung auch steuerliche Herausforderungen mit sich. In diesem Blog erfahren Sie, wie Sie mit der Steuerberatung Vermietung effektiv umgehen und Ihre Steuererklärung schrittweise richtig erstellen.

1. Verstehen Sie die Grundlagen

Bevor Sie in die Tiefe gehen, ist es wichtig, die Grundlagen der Steuerberatung bei Vermietungen zu verstehen. Zu den Hauptaspekten gehören:

• Einkommensarten: Mieteinnahmen zählen zum Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Hierzu gehören nicht nur die Kaltmiete, sondern auch Einnahmen aus Nebenkostenabrechnungen und Garagenmieten.
• Absetzbare Ausgaben: Kosten, die direkt mit der Vermietung verbunden sind, wie Instandhaltungskosten, können von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dazu zählen auch Abschreibungen, Zinsen für Darlehen, Hausverwaltungskosten und Versicherungsbeiträge.
• Vorab entstandene Werbungskosten: Kosten, die vor der eigentlichen Vermietung entstehen, wie z.B. Fahrtkosten zur Immobilie, Beratungskosten oder Kosten für Inserate, können ebenfalls geltend gemacht werden.
• Doppelte Haushaltsführung: Wenn Sie als Vermieter aus beruflichen Gründen einen zweiten Haushalt führen müssen, können bestimmte Kosten dafür abgesetzt werden.
• Steuerliche Unterscheidung zwischen Vermietung und Verpachtung: Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen Vermietung und Verpachtung zu verstehen, da sich dies auf die Steuererklärung auswirken kann.

2. Ermitteln Sie Ihre Mieteinnahmen

Die genaue Ermittlung Ihrer Mieteinnahmen ist ein entscheidender Schritt in der Steuererklärung für Vermietungen. Um eine korrekte und vorteilhafte Steuererklärung zu gewährleisten, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Grundmiete: Beginnen Sie mit der Erfassung der Grundmiete, die Sie monatlich oder jährlich erhalten.
• Nebenkosten und Vorauszahlungen: Berücksichtigen Sie auch die Nebenkosten, die Ihre Mieter zahlen. Dies umfasst Zahlungen für Wasser, Heizung, Müllabfuhr und ähnliches, sofern diese nicht separat abgerechnet werden.
• Zusätzliche Einnahmen: Einnahmen aus Garagen- oder Stellplatzvermietungen, sowie Einkünfte aus der Vermietung von Möbeln oder Geräten innerhalb der Immobilie sollten ebenfalls einbezogen werden.
• Kautionen: Obwohl Mietkautionen als Sicherheitsleistung dienen und in der Regel nicht als Einkommen zählen, können Zinsen, die auf die Kaution anfallen, unter bestimmten Umständen zu den Einnahmen zählen.
• Zeitliche Faktoren: Beachten Sie die Zeiträume der Vermietung. Bei einer nicht durchgängigen Vermietung im Jahr sollten Sie die Mieteinnahmen entsprechend anteilig berechnen.

3. Erfassen Sie Ihre Werbungskosten

Werbungskosten sind ein zentraler Aspekt der Steuerberatung Vermietung. Es handelt sich um Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen und die Einnahmen aus der Vermietung mindern. Hier einige wichtige Punkte:

• Instandhaltungskosten: Zu diesen Kosten zählen Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen. Denken Sie daran, alle Belege aufzubewahren, um diese Kosten geltend machen zu können.
• Abschreibungen (AfA): Diese beziehen sich auf den Wertverlust Ihrer Immobilie über die Jahre. Die lineare Abschreibung beträgt in der Regel 2% pro Jahr über 50 Jahre für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden.
• Nebenkosten: Hierzu gehören Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Verwaltungskosten.
• Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehen, die für den Kauf, Bau oder die Modernisierung des Mietobjekts aufgenommen wurden, sind voll absetzbar.
• Fahrtkosten: Fahrten zum Mietobjekt können als Werbungskosten angesetzt werden. Die Entfernungspauschale beträgt 0,30 Euro pro Kilometer.

4. Berechnen Sie den Überschuss

Nachdem Sie Ihre Mieteinnahmen ermittelt und Ihre Werbungskosten erfasst haben, ist der nächste Schritt, den Überschuss zu berechnen. Dieser Schritt ist entscheidend, da der Überschuss das Einkommen darstellt, das Ihrer Steuererklärung unterliegt.

• Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Ziehen Sie sämtliche Werbungskosten von den Brutto-Mieteinnahmen ab. Das Ergebnis ist der Überschuss oder Verlust aus Ihrer Vermietungstätigkeit.
• Berücksichtigen Sie Sonderfälle: In manchen Situationen, wie bei zeitweiser Leerstand der Immobilie oder bei Teilvermietung, müssen spezielle Regelungen beachtet werden. Hier kann der Rat eines Steuerberaters besonders wertvoll sein.
• Umgang mit Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehen, die für den Kauf oder die Sanierung der Immobilie aufgenommen wurden, sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
• Abschreibungen (AfA) berücksichtigen: Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiger Faktor, der den steuerlichen Gewinn deutlich reduzieren kann. Die Berechnung basiert auf den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Nutzungsdauer der Immobilie.

5. Verstehen Sie die steuerlichen Vergünstigungen

Das Verständnis der steuerlichen Vergünstigungen ist ein entscheidender Aspekt der Steuerberatung Vermietung. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:

• Sonderabschreibungen: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie für neu errichtete oder grundlegend sanierte Immobilien Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Diese ermöglichen es, einen höheren Wertverlust in den ersten Jahren zu verrechnen, was die steuerliche Belastung in diesen Jahren reduziert.
• Eigenheimzulage: Für selbst genutztes Wohneigentum können Sie unter bestimmten Voraussetzungen von einer Eigenheimzulage profitieren. Diese staatliche Förderung wurde geschaffen, um den Erwerb oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum zu unterstützen.
• Anwendung der degressiven Abschreibung (AfA): Neben der linearen AfA können unter bestimmten Umständen auch degressive Abschreibungen in Anspruch genommen werden. Diese ermöglichen zu Beginn der Nutzungsdauer höhere Abschreibungssätze.
• Steuerermäßigung bei energetischer Sanierung: Wenn Sie in die energetische Sanierung Ihrer Immobilie investieren, können Sie von einer Steuerermäßigung profitieren. Dies umfasst Maßnahmen wie die Dämmung von Wänden, Dachflächen, den Einbau neuer Fenster oder Heizungssysteme.

6. Nutzen Sie Steuersoftware oder einen Fachmann

Sie können Ihre Steuererklärung selbst erstellen, jedoch kann die Nutzung einer Steuersoftware oder die Beauftragung eines Fachmanns für Steuerberatung Vermietung viele Vorteile bieten, wie:

• Zeitersparnis: Effizienteres Verarbeiten der Daten.
• Fehlerminimierung: Expertenwissen reduziert Fehlerquellen.

7. Reichen Sie Ihre Steuererklärung fristgerecht ein

Die fristgerechte Einreichung Ihrer Steuererklärung ist von entscheidender Bedeutung, um Verzugszinsen und Strafen zu vermeiden. Hier sind wichtige Aspekte, die Sie beachten sollten:

• Fristen kennen: Normalerweise ist der 31. Juli des Folgejahres der Stichtag für die Abgabe der Steuererklärung. Es kann jedoch Ausnahmen geben, insbesondere wenn Sie einen Steuerberater beauftragen.
• Fristverlängerung beantragen: Wenn Sie mehr Zeit benötigen, können Sie unter bestimmten Umständen eine Fristverlängerung beantragen. Dies sollte jedoch gut begründet sein.
• Vorläufige Erklärung: Falls Sie bis zum Fristende nicht alle notwendigen Unterlagen haben, können Sie eine vorläufige Steuererklärung einreichen und diese später aktualisieren.
• Digitale Einreichung: Die elektronische Abgabe über ELSTER (Elektronische Steuererklärung) ist nicht nur bequemer, sondern bietet in der Regel auch eine verlängerte Abgabefrist bis zum 31. August.

8. Dokumentation und Nachweisführung

Die sorgfältige Dokumentation und Nachweisführung ist ein unverzichtbarer Teil der Steuerberatung im Bereich Vermietung. Eine akribische Aufzeichnung aller relevanten Vorgänge hilft Ihnen nicht nur bei der aktuellen Steuererklärung, sondern ist auch in Zukunft von Nutzen. Beachten Sie folgende Aspekte:

• Rechnungen und Quittungen: Bewahren Sie alle Belege über Einnahmen und Ausgaben auf. Dazu zählen Rechnungen für Reparaturen, Instandhaltung, Versicherungen und sonstige betriebsbezogene Kosten.
• Mietverträge: Archivieren Sie alle Mietverträge, um die vereinbarten Konditionen jederzeit nachweisen zu können.
• Bankauszüge: Halten Sie Kopien der Bankauszüge bereit, die Mieteinnahmen und -ausgaben zeigen.

Zusammenfassung

Die Steuerberatung Vermietung kann zunächst komplex erscheinen, aber mit einem schrittweisen Ansatz können Sie Ihre Steuererklärung effektiv und korrekt erstellen. Verstehen Sie die Grundlagen, erfassen Sie sorgfältig Ihre Einnahmen und Ausgaben, nutzen Sie die verfügbaren Steuervorteile und suchen Sie bei Bedarf professionelle Unterstützung. So stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile optimal nutzen und vermeiden Fehler in Ihrer Steuererklärung.